Grundsätzlich sind Erhaltungsaufwendungen gemäß Zufluss-/Abflussprinzip in dem Veranlagungszeitraum abzuziehen, in dem sie bezahlt worden sind. Aufgrund der Regelung des §82b EStDV haben Sie die Möglichkeit, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen, wenn Sie Einkünfte aus der Vermietung eines Objektes beziehen, dass zu mehr als 50 Prozent Wohnzwecken dient. Das macht vor allem dann Sinn, wenn der Abzug der Erhaltungsaufwendungen zu einem hohen Verlust aus Vermietung und Verpachtung führt. Oftmals würden sich Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und sonstige Steuerabzugsbeträge wie z.B. Handwerkerleistungen dann nicht mehr steuerlich auswirken und die Steuervorteile würden sozusagen „verpuffen“.

Von Erhaltungsaufwand wird gesprochen, wenn an einem Gebäude etwas bereits Vorhandenes teilweise oder vollständig ersetzt oder modernisiert werden muss, z.B. der Austausch von Fenstern und Türen, der Austausch der Heizungsanlage oder die Erneuerung der Elektroinstallation. Um den betriebsbereiten Zustand eines Gegenstandes (z.B. Heizungswartung) zu erhalten, entstehen Reparaturaufwendungen, Pflege- und Wartungskosten, die in der Einkommensteuererklärung grundsätzlich als Werbungskosten sofort abgezogen werden können. Wird dagegen bisher nicht Vorhandenes in das Gebäude eingefügt oder wird das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert, liegen Herstellungsaufwendungen vor. Diese werden im Vergleich, zu den Erhaltungsaufwendungen, über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.

Der sofortige Abzug der gesamten Erhaltensaufwendungen kann im Falle von geringen Einkünften unvorteilhaft sein. Hierdurch würden sich die Aufwendungen kaum auf die Steuerlast auswirken. Sollten Sie in den folgenden Jahren ein höheres zu versteuerndes Einkommen erwarten, dann ist es sinnvoll die Möglichkeit der Aufteilung der Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre in Anspruch zu nehmen. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass die Höhe der Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung nicht höher als 15 Prozent der Anschaffungskosten beträgt, da es ansonsten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen würde, welche wiederum über die Nutzungsdauer des Gebäuden abgeschrieben werden müssen.

Wird das Vermietungsobjekt während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt, so ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung vollständig als Werbungskosten abzuziehen.

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